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踢爆中国楼市黑幕:开发商最不想被人知道的秘密,别当接盘侠!

创投圈
2019
08/22
19:16
智谷趋势
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这两天,恒大打响了全国促销第一枪。广州、天津等一二线城市,纷纷出现房价降价潮。楼市低迷期下,一场心酸的 " 挥泪大甩卖 " 上演了。

面对优惠的价格,投资客、刚需客蠢蠢欲动。不过,在这种非常时刻,我们更应该睁大眼睛好好甄别。

开发商们忍痛降价,说明资金链条紧张,急需加快资金回笼。在这种情况下,我们会不会接盘史上最烂的房子?

房企负债率这么高,买哪个房企的产品才不会烂尾?

这年头,只要在楼市打过转,绝对会看到各种横飞的广告单:什么 "Top20"、什么千亿航母、什么百亿巨头 …… 开发商打出的名头响彻天地,仿佛在喊,买我一定没错。

殊不知,排行榜上的房企数据,不少都是 " 注水 " 的。看起来光鲜的 "Top100",有可能正在『裸奔』。

这里头,数据造假、业绩注水,刷榜无下限的事比比皆是。一不小心,你就可能成为 " 侠之大者 "。

01

第一个 " 骗局 ",『瞒天过海』

先说几个客观现象,感受一下。

文一地产,安徽的一家本土房企,2018 年在中指院榜单上,以 318 亿的销售额排在第 82 位。但在另一家第三方机构克而瑞的榜单上,它的销售额只有 119.1 亿,排名 142 位。

中庚集团,总部位于上海的一家地产综合企业,去年在克而瑞的榜单上,销售额为 232.1 亿排名第 94 位,但中指院榜单显示其销售额为 196 亿,只能排到 126 位。

还有中建东孚,在克尔瑞榜单上是 195.4 亿的销售额,排名 109。到了中指院的榜单上,销售额高达 528 亿,排名高居 57 位 ……

销售额动辄相差数百亿,排名差距达 30 名以上,到底该信谁的?

在这个鱼龙混杂的行业中,聪明的开发商们发明了 " 流量销售额排行榜 "、" 全口径销售额 ",吹大规模的泡泡。

所谓流量销售额,就是只要公司操盘的项目,都计入销售额业绩,不管这个项目真正有多少股权是属于这个公司。

所谓全口径销售额,是把企业连同其合营、联营公司的所有项目计入业绩,不考虑权益比例和是否操盘。

什么意思?一个项目只要你参与了,就算你的 " 全口径 " 业绩,不管你在里头占的股份权益有多少,也不管你有没有在项目开发、销售过程中出过力。

这样一来,项目规模被重复计算,就成为默认的 " 潜规则 "。久而久之,谬误成了司空见惯,如果按此去判断中国楼市,必然造成误判。

所以,这两个销售额其实都 " 不可信 "。真正值得参考的,其实是按照权益划分属于各家房企的 " 权益销售额 " 榜单,这才是脱水后的真金白银。

去年号称突破 " 千亿 " 大关的 30 家房企,拿权益销售榜一对照,真正的千亿企业只剩下 19 家。水份大得不得了。

房企喜欢 " 抱团 " 拿地,两家、三家一起开发项目,甚至有时候四家、五家联合,实际上就是一次 " 注水 "。

房企二十强中的旭辉,2018 年在克而瑞榜单上的流量销售额高达 1625 亿,排名第 15 位。但是其实际权益销售额只有 861 亿,排名第 26 位,差距非常大。

通过合作开发,房企们营造出虚假的规模繁荣。如果把 2018 年 Top100 房企的 " 流量销售额 " 加起来,结果已经高达 10 万亿!这 100 家企业,就 " 创造 " 了相当于全中国 GDP 的 1/9 规模的销售额,厉不厉害?

所以,所谓的买房要选大开发商,绝对不能去看房企的 " 全口径 / 流量销售额 ",得看权益销售额排名。

02

第二个 " 骗局 ",『暗度陈仓』

目前,楼市最权威的两家第三方机构——克而瑞、中指院,各有流量 / 操盘榜单、权益榜单,今年又推出了全口径榜单。竞争非常激烈,位子常常不够用——

2018 年,克而瑞流量榜单出现 " 并列第 20 名 " 的奇观。两家 " 千亿级 " 的房企泰禾集团、正荣集团以 1303.4 亿的相同业绩,硬把 Top20 的宝座挤成 21 个。

2018 年中指院的榜单上,中交地产、鸿坤伟业共同以 278 亿并列第 100 位,一起进入百强。

座位始终有限。所以,就出现了不同的第三方机构榜单中,房企数据可能完全对不上的奇观:不能明修栈道,就来『暗度陈仓』。

对比克而瑞和中指院的榜单。2018 年,共有超过 20 家房企的销售额,相差在 100 亿以上。

你黄师傅统计了一下,两个榜单上,房企销售额相差幅度超过 50% 的,共有 5 家。包括文一地产、中建东孚、鸿坤伟业、大发地产、绿都地产。

他们在克而瑞榜单上落选百强,但他们秉持不放弃、不气馁的伟大自强精神,在中指院的榜单上 " 异军突起 ",全部进跻身百强。

两边榜单中,可以相差个上百亿,甚至三百多亿的销售额。(销售额相差幅度超过 50% 的五家房企)

还有 6 家房企,只上了其中一个榜,另一个榜毫无消息。

例如佳源集团,一家港资企业,以 875.5 亿的销售额在克而瑞榜单上排名 35, 位,却没有出现在中指院的榜单上。

另一家著名的企业珠江投资,以 316 亿的销售额在中指院榜单上排名第 83 位,但也没有被收入克而瑞的榜单之中。

所以,选开放商不能光看一个榜,你还得看看另一个榜上,这个房企数据有没有一落千丈。够不够稳。

这年头,只有双保险才能叫保险。

03

第三个 " 骗局 ",『偷梁换柱』

前面说的都是第三方机构排行榜上的乱象。如果加上房企自身发布的数据,就更混乱了。房企自身发布的销售额,跟第三方的数据可能有天壤之别。

差距可以有多大?

公号 " 杠杆游戏 " 专门做了一项统计,对比克而瑞的 2018 年数据和 Top30 房企最后公布的实际销售额。其中数据最一致的是万科,仅相差 3000 万。

旭辉、正荣、金科、蓝光、龙光等企业,都比实际多算了 100-200 多亿不等。足够影响排行榜上好几个位次了。

通常而言,第三方排行榜一般都在企业发布年报之前,就早早抢鲜公布了。等到年报发布,企业自身披露的销售额,跟第三方排行榜数据往往出现巨大落差。但第三方从不修正数据。

此前,Top100 房企佳源集团公布 2018 年销售额为 201.8 亿元,与第三方统计的数据 875.5 亿元相差霄壤。

600 多亿的 " 断崖式 " 落差,迅速引爆社会舆论,面对数据造假质疑,佳源国际港股价格单日暴跌了 80.62%,损失惨重。但 " 中小房企因为排行榜风波出现的股价闪崩,已经不是第一起。"

泰禾集团,连续多年引用第三方机构统计数据宣传自身业绩。

2018 年,克而瑞榜单显示泰禾以 1303.4 亿的销售额 " 并列 No.20"。但作为上市公司的泰禾,至今还没有对外公布过真正的合同销售额。连深交所都向它发函询问,也没有问出结果,真的是 real 拼,硬颈。

不料,今年 6 月,泰禾的真实销售额被捅出来。东方金诚国际信用评估公司给泰禾出具了一份跟踪评级报告显示:合同销售金额 929.36 亿,跟排行榜上差了整整 300 亿。

舆论一片哗然,泰禾的股价随后也跌惨了。

讲真," 房企数据 " 就像是埋地雷,不知道哪天就被自己给踩爆了。

所以,你黄师傅的选房经验是:第三方排行榜上的房企销售额,不一定是真的,只有和房企官方发布的数据吻合,才可信。

04

第四个 " 骗局 ",『移花接木』

有的房企还会采用非常规方式来 " 制造 " 好看的数据。

新城控股在王振华丑闻事发后,股价一路大跌,一大原因就是,这匹地产 " 黑马 " 被质疑利润造假。

作为一个发家于常州的房企,新城控股赶超速度超乎异常。销售额连年翻倍,2018 年突破 2210 亿元,一跃进入全国房企 10 强,排名第 8 位。

据界面报道,其发迹背后,拿地、负债同样高速攀升,只是靠超高的财务技巧,维持靓丽的净利润数据,刺激资本市场。

一是透支投资性房地产公允价值变动收益,把未来的收益预期,通过会计手法进行透支;二是利用新的会计准则,把融资借款利息及债券利息资本化,不算做财务费用,而计入成本。

如果刨除这两项,新城控股 2018 年利润将不复存在。

刷数据如饮鸩止渴,会上瘾的。一旦造假之后,第二年还得继续。

最后一条看榜经验:数据本身不会说话,要了解一家房企的真实情况,最终还是要通过缜密的财务分析。

05

为什么房企喜欢 " 刷 " 排行榜?

背后有巨大的利益动因:既有业绩冲动,也有公关需要,甚至有的是为了融资 " 保命 "。

房地产是高度依赖信用的资金密集型行业。境内金融机构融资也好、信用评级也好、海外发债也好,都要看第三方机构给出的排名。

当前严控资金流向房地产企业,房企融资成本压力巨大。很多银行都有自己的 " 白名单 ",比如开发贷仅限于 Top50 以内的企业,有的银行只给 Top20 的企业授信。

房企融资的综合成本很多在 10% 以上,就算少 1 个百分点,也意味着巨大的利差。

前面提到的许多房企,都是融资成本高企的企业。融资利差关系到生死存亡。有人就总结房企 " 排行榜 " 骗局:" 名气越小胆子越大,排名越后路子越野 "。

其次,排行榜也是某种意义上的 " 护身符 "。

就像新城控股,凭借不断上升的业绩表现,老板王振华摇身一变,还当上了政协委员,政治上有了更多的话语权。

排行榜是最好的广告。有一顶 "Top10"、"Top100" 的帽子,在和政府、合作方打交道的时候,也更容易获得信任和尊重,成为官方的 " 座上宾 "。

不过,数据 " 注水 " 一旦形成惯性,形成潜规则的环境,就会劣币驱逐良币。坚持不掺假的企业,更难以在市场上拼杀、生存。

当前,央行严控房地产业过度融资、挤占其他产业信贷资源。房地产调控,已从限购、限价、限售等升级到了房地产金融的严厉管控。

监管部门应该加强对银行的指导,避免简单地以排行榜数据为依据对房企授信,也减少房企刷榜的冲动。

本质上,数据造假也是一种无形的犯罪。肆无忌惮造假的土壤,最后受害的还是普通的刚需客、改善客、投资客。

不要让排行榜变成黑色幽默。中国房企排行榜,还有很远的路要走。

来源:智谷趋势

THE END
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